Année 2000 - 2001
1ère
session
QUESTION
N°1 - 5 points
Considérant, en hypothèse de travail, que le ralentissement économique
actuellement observé ne permettrait plus, dans les mois ou les années qui
viennent d'absorber une hausse des loyers, compte tenu du ratio ACOFI (vous
expliquerez ce ratio), quel serait le moyen, dans le cadre d'une stagnation
en Francs constants du montant des loyers, de valoriser les actifs immobiliers
en immobilier d'entreprise, dans les années qui viennent ?
QUESTION
N°2 - 5 points
La prise en compte environnementale semble de plus en plus importante
dans notre société. Comment cette prise en compte peut-elle se traduire en
immobilier d'entreprise, pour les années qui viennent ?
QUESTION
N° 3 - 10 points
Un groupe étranger, lié à la Nouvelle Economie, et compte tenu de
l'évolution générale de l'économie mondiale, avait signé en 1999 un bail à
prise d'effet différée portant sur 40.000 m2 de bureaux dans la région parisienne.
Cette société était convenue d'un bail ferme de 9 ans, sur la base
d'un loyer fixé à 2.OOO F/HT/m2/an et avait fait cautionner l'entièreté de
ses obligations au travers d'une banque Nord-américaine ; ce cautionnement
portait sur la totalité du bail.
Compte tenu des évolutions économiques, cette société ne souhaite
plus honorer son engagement, c'est-à-dire ne souhaite plus prendre possession
des locaux qui étaient supposés être livrés au 1er janvier 2003.
Cette société vous demande donc de lui conseiller quant aux démarches
qu'elle doit entreprendre sur tous les plans pour se désengager de cette obligation.
Vous devrez lui expliquer quelles seraient les solutions possibles, compte
tenu des règles de droit public, de droit privé, etc...
Année 2000 - 2001
2ème
session
QUESTION N°1 - 5 points
Il est courant, notamment sous l’influence anglo-saxonne, de dire
que l’immobilier est une activité à cycles. Qu’entend t-on par là ?
QUESTION
N°2 - 5 points
On vous demande de préparer un exposé d’une dizaine de minutes portant
sur l’analyse comparative des placements et notamment placements en immobilier
d’entreprise comparés à d’autres placements existant aujourd’hui et dans la
situation actuelle. Donner les grandes lignes de votre exposé.
QUESTION
N°3 - 10 points
Une société d’origine américaine, dont le siège Europe se trouve
à Londres, et qui possède une filiaile en France, souhaite louer la totalité
d’un immeuble de 10.000m2 construit après la seconde guerre mondiale.
Le permis de construire de cet immeuble révèle qu’il a été construit
à usage de bureaux, laboratoires, locaux d’activités, sans précision particulière
de surface. La société en question aurait besoin d’environ 50% à usage de
laboratoires et activités et 50% à usages de bureaux. Elle est intéressée
par la location de cet ensemble.
Parallèlement, le propriétaire subordonne la location à la vente
à un investisseur.
On vous demande donc de conseiller les parties sur les plans tant
de droit public que de droit privé. Il est spécifié que l’immeuble en question
est situé dans une commune des Hauts de Seine de l’Ouest Parisien.
Année 2001 - 2002
1ère
session
QUESTION N°1 – 5 points
Les économistes font état du fait
que contrairement aux années précédentes, les U.S.A. connaissent à nouveau
des déficits publics qui se creusent. Tout déficit public doit être financé,
notamment par appel au marché obligataire.
Par ailleurs, la Banque Centrale
Européenne fait état de prévisions d’inflation sur la zone Euro, comprise
entre 2.2 et 2.5.
Quelles seraient les incidences
sur le marché de l’immobilier d’entreprise de la conjugaison de ces phénomènes
; avec d’autres éventuellement que vous pouvez mentionner.
QUESTION N°2 – 5 points
Dans l’analyse des marchés de l’immobilier
d’entreprise, notamment concernant la formation des valeurs, on a coutume
de dire qu’une valeur locative est une valeur relative ; cette relativité
recouvre de multiples aspects. Pouvez-vous définir et analyser lesquels ?
QUESTION N°3 – 10 points
Une grande société française, créée
à partir du regroupement de deux sociétés exerçant la même activité, envisage
de se réimplanter dans un immeuble développant 25.000 m2, mais actuellement
occupé par un locataire qui a par ailleurs fait savoir son désir au bailleur
de quitter les locaux avant l’échéance normale contractuellement prévue dans
le bail commercial.
Pour différentes raisons, le choix
de l’utilisateur se focalise sur cette opération. Il vous demande donc de
le conseiller et de lui expliquer toutes les démarches à effectuer sur les
plans commerciaux, juridique de droit privé et juridique de droit public.
Vous rédigerez, à l’intention du
Président de cette nouvelle société, un rapport détaillé explicitant les conseils
que vous lui donnez pour réussir ce projet.
Année 2001 - 2002
2ème
session
QUESTION N°1 – 5 points
On lit de plus en plus souvent
dans la presse économique qu’en matière d’immobilier (surtout de logements
il est vrai), il existe actuellement aux Etats Unis et Royaume Uni un risque
de « bulle immobilière ». Qu’entend-on par « bulle immobilière » et quelles
sont ses incidences sur le marché immobilier, particulièrement d’entreprise
?
QUESTION N°2 – 5 points
Comment analyseriez-vous les effets
du cycle de l’obsolescence dans les calculs du TRI d’une opération en immobilier
d’entreprise ?
QUESTION N°3 – 10 points
Une société internationale, spécialisée
dans la vente au Grand Public voudrait regrouper ses différentes implantations
et notamment son Siège Social autour d’une implantation commerciale, l’ensemble
devant représenter 25.000m2 de locaux à usage de bureaux pour le Siège Social
et 15.000 m2 de surface de vente.
Cette société vous demande conseil
avant d’acheter le terrain et faire réaliser son immeuble. Elle vous demande
de lui décrire toutes les phases successives de réalisation de l’opération
et des analyses qui doivent être faites tant au regard du Droit Public que
du Droit Privé et vous demande, d’une manière très générale, de la conseiller
sur le montage envisageable.
Année 2002 - 2003
1ère
session
Question n° 1 - 5 points
La banque Centrale Européenne a
récemment abaissé son taux directeur à 2 % au lieu de 2,5 %. C’ est le taux
le plus bas observé depuis 5 années maintenant.
Quelles sont les incidences, directes
ou indirectes sur l’immobilier d’entreprise, que cette décision peut entraîner
?
Question n° 2 - 5 points
On entend souvent parler et on
lit souvent dans la presse économique, que des risques de déflation existent
dans différents pays.
Qu’est-ce que la déflation appliquée
à l’actif immobilier ?
Question n° 3 - 10 points
Un important Ministère de la République
Française a décidé d’externaliser son patrimoine immobilier. Il envisage de
vendre 100.000 m2 de locaux entièrement utilisés par son Administration pour
l’exercice de son activité, l’ensemble de ces locaux étant situé en région
Ile de France.
Le Ministre crée un Comité de Réflexion
destiné à le conseiller sur la marche à suivre pour la cession de ces immeubles.
Etant ici précisé que le Ministère souhaite préserver ses emplois et continuer
à occuper les locaux, le Ministère de l’Economie et des Finances lui fait
observer qu’il est peut-être plus intéressant d’émettre des OAT au taux actuel
que de céder ses immeubles, car ceci entraînerait une charge locative actuellement
inexistante dans le compte général de l’Administration concernée.
Vous devez donc rendre un rapport
au Président de ce Comité de Réflexion, en lui expliquant tous les tenants
et aboutissants de ce type d’opération sur tous les plans : droit public,
droit privé, fiscalité, finances, ect… et en le conseillant sur les démarches
à entreprendre.
Année 2002 - 2003
2ème
session
QUESTION N°1 – 5 POINTS
La presse économique se fait l’écho
d’une remontée des taux obligataires et notamment des obligations d’Etat tant
américaines que françaises par exemple. En quoi cette augmentation des taux
obligataires peut-elle influer sur l’immobilier d’entreprise ?
QUESTION N°2 - 5 POINTS
Vous devez préparer un exposé
à faire au cours d’une conférence spécialisée ayant pour thème «Les incidences
de la macro-économie sur l’immobilier d’entreprise». Donnez les grandes lignes
de ce que serait votre exposé.
QUESTION N°3 - 10 POINTS
Un immeuble situé dans le Quartier
d’affaire traditionnel de Paris, développe 6,000 m2,
- Le rez-de-chaussée, à concurrence
de 1.000 m2, est entièrement loué à différents commerces.
- Les 6 étages sont tous entièrement
loués à 4 locataires différents avec des baux commerciaux : les 4 étages au-dessus
des commerces à usage de bureaux et les deux derniers, à usage d’habitation.
Au dossier qui vous est soumis
pour analyse, figure le Certificat Administratif conformément à l’article
L631-7.2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Or, à la lecture de
ce Certificat, vous vous apercevez que si le rez-de-chaussée de l’immeuble
est bien classé à usage commercial, les étages sont entièrement classés à
usage administratif ou à usage professionnel.
- Une expertise a évalué l’immeuble
à 67 millions d’euros H.T.
- A noté que l’immeuble ne dispose
d’aucun parking.
- L’immeuble rapporte actuellement
un loyer annuel de 4.025.200 euros/H.T./ans. Un investisseur, Fond de Pension
étranger, vous demande d’une part de procéder à l’analyse du dossier, à son
estimation, et de lui faire des propositions pour l’acquisition. Vous agissez
en tant que Conseil pour l’investisseur.
Rédigez votre rapport et vos propositions
d’actions.
