Année
1999 - 20001re session – 2 avril 2002 Les candidats résoudront
avec méthode et précision le problème pratique suivant. Aucun document n’est
autorisé. Durée : 3 heures. Les époux Avril ont
acheté en 1992 une vieille maison normande avec jardin dans la commune de Patrotot-en-Caux,
dans l’objectif d’en faire, après restauration, leur résidence secondaire. Ce fonds formait autrefois avec le fonds
contigu, appartenant aujourd’hui à l’indivision Neutedet, une propriété unique,
dont la division, dans le cadre d’un donation-partage, remonte à 1912. Le terrain
Neutedet avait alors été grevé une servitude de passage « pour piétons
et animaux », d’une largeur de 2 mètres.M. Avril, très bricoleur,
procède progressivement à la restauration de la maison et à l’aménagement du
jardin. Mais, peu diplomate, il entre en conflit avec tous ses voisins.D’une part, M. Avril prétend pouvoir exiger de
l’indivision Neutedet ou éventuellement de la commune (au détriment de la cour
de l’école communale) un passage d’une largeur suffisante pour permettre l’accès
à son fonds de sa voiture et, en cas d’incendie, des engins de secours.D’autre part, M. Avril souhaite que le vieux
poirier centenaire implanté sur le terrain Neutedet, à 1,50 mètre de la limite
séparative, et dont les branches surplombent cette limite, soit coupé.Par ailleurs, gêné par le caquètement des poules
de M. Couvrepas, M. Avril lui demande de supprimer le poulailler appuyé en 1960
par M. Couvrepas-père contre le mur de clôture et le mur pignon qui, selon M.
Avril, lui appartiennent privativement (il n’a cependant aucun titre qui l’atteste).Enfin, M. Avril est
en conflit avec son troisième voisin, M. Dunfil. Ce dernier exige que soient
supprimés une fenêtre ainsi qu’une porte-fenêtre avec balcon, percées sans son
autorisation par M. Avril. Celui-ci s’y oppose au motif que M. Dunfil ne subit
aucun préjudice, son terrain étant un terrain cultivé ne comportant aucun bâtiment.
Le 10 mai 2001,
M. Avril vient vous consulter sur ces quatre problèmes.__________________________Peu après avoir reçu vos explication éclairées,
M. Avril apprend que le conseil municipal de Patrotot-en-Caux vient de décider
d’exproprier son fonds afin d’agrandir l’école.Un
dossier est établi par le maire avec l’aide d’un architecte et des services
académiques : il comprend une notice expliquant la nécessité de créer deux
classes supplémentaires pour faire face à l’augmentation des effectifs scolaires,
ainsi qu’une salle de sport, qui fait défaut actuellement ; le dossier
comporte en outre une description sommaire des bâtiments, qui seront construits
après démolition de la maison existante ; le dossier comprend enfin un
extrait cadastral avec indication du numéro de la parcelle à exproprier et du
nom du propriétaire.Ce dossier est adressé
au préfet qui organise une enquête. Celle-ci a lieu en mairie du 12 au 22 décembre
2001. De nombreuses observations favorables à l’extension de l’école sont portées
par les habitants dans le registre d’enquête. Seul M. Avril s’oppose au projet.Le 15 janvier 2002,
le commissaire-enquêteur rend un avis défavorable au motif que la commune est
propriétaire d’un terrain inutilisé de l’autre côté de la voie communale.Pourtant,
le préfet, par arrêté du 20 mars 2002, prononce la DUP et déclare cessible le
terrain de M. Avril. Ce dernier reçoit notification de cet arrêté le 25 mars
2002.
Le 20 avril
2002, M. Avril vient vous demander si cette expropriation est régulière et
s’il dispose de voies de recours.
Année
1999 - 20002e session – 2 mai 2002 Les candidats résoudront
avec méthode et précision le problème pratique suivant. Aucun document n’est
autorisé.Durée : 3 heures.
Dans le petit village de Prigeac, François est propriétaire
d’une maison entre cour et jardin..
Le terrain contigu au jardin de françois, non bâti, est
en friche depuis le décès, en 1960, de Mathurin, son propriétaire. En effet,
Claude, unique héritier de Mathurin, vivant à l’étranger, ne s’est jamais
intéressé à ce terrain.
Tout en sachant
très bien ne pas être propriétaire de ce terrain laissé à l’abandon, François
y a aménagé en 1968 un passage, pour bénéficier d’un accès plus direct vers
la route départementale.
Puis, en 1991, considérant que l’abandon avait duré plus
de trente ans, François a décidé de s’emparer du terrain et y a construit
une petite maison afin de pouvoir accueillir ses enfants pendant les vacances.
Mais, en 1999, Claude décède. Ses trois héritiers,
Jacqueline, Jacques et Jean, entendent alors récupérer le bien indivisément
pour en faire une maison de campagne familiale.
1/ Jacqueline,
une de vos connaissances, vient, en accord avec ses frères, vous demander conseil :
peuvent-ils entrer en possession du terrain et de la maison bâtie par François ?En définitive, un arrangement
amiable est trouvé et les indivisaires entrent en possession du terrain et de
la maison. Mais la question du passage est occultée par cet accord.Jacqueline, soucieuse d’entretenir avec François
de bon rapports de voisinage, est favorable au maintien de ce passage au profit
de François.Ses frères, Jacques
et Jean, au contraire, souhaitent mettre fin au passage : ils assignent
François devant le tribunal d’instance. 2/
François, sur le conseil de Jacqueline, vient vous consulter pour savoir s’il
bénéficie ou non d’un droit de passage, si le tribunal d’instance est compétent
et si l’assignation formée sans l’accord de Jacqueline est recevable.Finalement, les frères
renoncent à agir en justice. Ils entreprennent de clore leur terrain par un
mur, ce qui empêchera de fait le passage par François. Ce mur, qu’ils prétendent
rendre mitoyen, est établi à cheval sur la limite séparative.3/ François vous
consulte à nouveau pour savoir si les deux frères, en dépit de l’opposition
de leur sœur, ont le droit de clore leur terrain, s’ils ont le droit de construire
le mur à cheval sur la limite séparative et quel serait, le cas échéant, le
tribunal compétent.Jacqueline et François, qui, dans l’adversité, ont appris
à s’apprécier, établissent un pacte civil de solidarité et s’installent ensemble
dans la maison de François.4/ Pour ne plus
avoir comme voisins les deux insupportables frères, ils vous demandent si la
partage de l’indivision serait une solution.Entre l’avant de la
maison de François et la voie communale se trouve une cour de 3 mètres de largeur,
clôturée par un haut mur. François et Jacqueline envisagent d’utiliser cet espace
pour construire une extension de la maison (car il est probable que la famille
s’agrandisse bientôt). Mais le maire de Prigeac leur refuse le permis de construire
au motif que la cour est frappée d’alignement en vue de l’élargissement de la
voie communale.
5/ François
et Jacqueline vous consultent à nouveau pour que vous leur expliquiez succinctement
le statut de cette bande de 2 mètres.
Année 1999 - 2000
2e
session (cycle par correspondance) – 27 mai 2002
Les candidats résoudront avec méthode, précision et concision
le problème pratique suivant. Aucun document n’est autorisé. Durée : 3 heures.
Ignace
était propriétaire, dans un hameau, d’une
maison avec un grand terrain.
En 1935, il vendit une partie du terrain à Henri, qui entend
y construire sa maison. La limite séparative est fixée à 1 mètre de la façade
arrière de la maison d’Ignace.
Bien que le terrain qu’il conserve borde la route départementale,
Ignace a pris le soin d’insérer dans le contrat de vente une clause instituant
à son profit un droit de passage sur le terrain vendu à Henri, afin d’accéder
directement à une voie communale.
Lorsqu’Ignace décède en 1955, son fils Edern recueille en
héritage la maison et son terrain. Mais, demeurant à Paris, Edern laisse son
bien à l’abandon, après avoir en vain tenté de le louer. Après sa mort, en
2000, son héritier, Nicéphore, envisage de s’installer dans la maison.
Nicéphore entre alors en conflit avec Julie, laquelle avait
acheté en 1965 son terrain à Henri.
En premier lieu, Juliette doute que Nicéphore ait pu hériter d’un
bien qui, abandonné depuis si longtemps, serait selon elle un « bien vacant
et sans maître ».
En second lieu, même si Nicéphore était vraiment propriétaire, Julie
conteste le droit de passage. Elle a d’ailleurs depuis longtemps construit
un mur de clôture condamnant le chemin autrefois aménagé par Ignace. Elle
prétend bénéficier en effet d’un droit inconditionnel de se clore. Elle prétend
en outre que le droit de passage institué par le contrat de 1935 ne concerne
que les rapports entre ses signataires, Ignace et Henri, et que, de toute
façon, le contrat par lequel elle a acheté son terrain à Henri ne précisait
pas l’existence d’un quelconque droit de passage.
En troisième lieu, Julie s’oppose à ce que Nicéphore ait, par les
fenêtres arrières de sa maison, des vues sur son terrain.
Nicéphore
vous demande, à partir des arguments de Julie, de faire le point sur ses droits.
Année
2002 - 2003
1re
session – 3 avril
Les candidats résoudront
avec méthode et précision le cas pratique suivant.Aucun document n’est autorisé.Durée :
3 heures.
Au décès de leur
père, en 1965, Toussaint Battesti et ses trois sœurs héritent à Valdarello
(Haute-Corse) d’un fonds de 90 ares comportant la petite maison de leurs parents
ainsi qu’une plantation de chênes-liège. Lorsque leur mère décède à son tour
en 1970, Toussaint s’installe dans la maison et procède seul et de manière
continue à l’exploitation du fonds : récolte du liège, pâture de chèvres,
pose d’une clôture, aménagement d’un accès à la mer traversant le terrain
du voisin et la plage… Les trois sœurs consentent tacitement à cette jouissance
du fonds par leur frère, et ne participent ni aux charges ni aux revenus de
l’exploitation.
En 2001, Toussaint
vient vous trouver pour obtenir des éclaircissements sur sa situation juridique :
1- Une de ses
sœurs manifestant aujourd’hui des prétentions sur le fonds, il voudrait savoir
s’il est propriétaire et, en cas de réponse positive, depuis quand ?
2- Le voisin
lui ayant demandé, sous menace d’une assignation devant le tribunal de grande
instance, de ne plus passer à travers son terrain, il voudrait savoir ce qu’il
a à craindre d’une telle action judiciaire.
3- La Direction
départementale de l’équipement lui ayant demandé, sous menace de procès-verbal
d’infraction, de retirer l’accès aménagé sur la plage (dalle en béton), il
voudrait savoir quelles seraient les conséquences d’un tel procès-verbal.
____________________
En mars 2002, le
conseil municipal de Valdarello approuve le principe de l’expropriation du
fonds de Toussaint en vue de sa cession à Jésus Matiosi, propriétaire de l’établissement
hôtelier voisin, afin de permettre l’extension de celui-ci. La délibération
du conseil municipal met en avant « le développement touristique de
la commune ».
Un dossier d’expropriation
est constitué par les soins de l’architecte de Jésus Matiosi. Il comprend
une notice explicative ainsi que le plan de l’extension de l’hôtel. Le maire
l’adresse au préfet qui demande la désignation d’un commissaire-enquêteur
au président du Tribunal administratif. Ce dernier, sans le savoir, désigne
comme commissaire-enquêteur un fonctionnaire en retraite qui n’est autre que
le beau-père du maire. Le préfet prend alors un arrêté organisant une enquête
d’utilité publique et parcellaire en mairie de Valdarello du 2 au 14 juin
2002.
Informé personnellement
de l’ouverture de l’enquête, Toussaint s’y rend pour manifester son indignation.
Mais il constate avec dépit qu’aucun moyen n’est mis à la disposition du public
pour faire des observations.
L’enquête aboutit
finalement à un avis favorable du commissaire-enquêteur.
Toussaint vient
à nouveau vous consulter :
4- Il vous demande
si l’expropriation est régulière dans le fond et dans la forme et, en cas
de réponse négative, de quel recours il dispose.
____________________
Finalement, le
préfet refuse de prononcer la déclaration d’utilité publique. Toussaint est
rassuré mais il se sent désormais dans le collimateur du maire.
En premier lieu,
lorsque Toussaint demande un permis de construire pour réaliser des travaux
de confortation et d’extension latérale de la maison, le maire lui oppose
un refus au motif que la maison est frappée d’alignement au profit de la voie
communale en vertu d’un plan d’alignement de 1903.
En second lieu,
la commune procède à la réfection du trottoir devant son fonds sans prévoir
l’abaissement (bateau) nécessaire à l’accès des véhicules.
5- Toussaint
vous demande de l’éclairer sur ses droits.
Année
2002 - 2003
2ème
session –6 mai 2003
Les candidats résoudront avec méthode et précision
le cas pratique suivant.Aucun document n’est autorisé. Durée : 3 heures.
M. Mai est propriétaire, près du centre-ville
de Cerisy, d’une maison de ville bordant la rue du Merle, avec jardin sur
l’arrière. Son fonds est entouré par les fonds suivants :-à gauche, le
terrain de M. Faisseux, réparateur de poupées, avec maison de ville (contiguë
à celle de M. Mai) et cour sur l’arrière ; le rez-de-chaussée et la cour
sont entièrement affectés à l’activité artisanale de M. Faisseux ;-à
droite, le terrain de Mme Kilt, non bâti et actuellement en friche ;-derrière,
le terrain arboré de Mlle Euplet.Rentrant un jour de vacances, M. Mai constate
que M. Faisseux a construit dans sa cour, en appui contre le mur séparant
les deux fonds, un petit appentis destiné à entreposer les poupées en attente
de réparation. Pour ce faire, M. Faisseux a enfoncé des poutres dans toute
l’épaisseur du mur, poutres qui débordent légèrement au dessus du jardin de
M. Mai. Ce dernier considère que ce mur lui appartient, car il est bâti avec
le même matériaux (briques) et présente les mêmes motifs décoratifs que les
murs de sa maison. M. Faisseux estime pour sa part que ce mur, parce qu’il
forme séparation entre cour et jardin, peut être utilisé par les deux propriétaires.
1/ M. Mai vous demande de lui faire le point sur les
droits de chacun
Peu après, M. Faisseux, qui n’utilise que
le rez-de-chaussée de sa maison, propose à M. Mai de lui céder l’étage et
le comble inoccupés de cette maison. Ces deux niveaux pourraient être mis
en communication avec l’étage et le comble de la maison de M. Mai, ce qui
augmenterait de façon appréciable la surface habitable. M. Mai est très intéressé
par cette proposition mais demeure un peu circonspect.
2/ M. Mai vous demande de lui expliquer le montage juridique
permettant de réaliser une telle division de la maison de son voisin (tout
en vous précisant qu’il ne veut pas devenir copropriétaire).
Sur le terrain de droite, Mme Kilt a obtenu
un permis de construire, en bordure de rue et contre la maison de ville de
M. Mai, un bâtiment d’habitation collectif de trois étages plus comble. Un
peu inquiet, M. Mai se renseigne en mairie et reconnaît que le bâtiment est
parfaitement conforme au plan local d’urbanisme. Mais, lorsque le bâtiment
de Mme Kilt est achevé, M. Mai constate que, du fait du différentiel de hauteur,
le tirage de la cheminée de sa maison est devenu défectueux.
3/ M. Mai vous demande de lui fournir l’argumentation
juridique lui permettant de résoudre ce problème.
Peu après avoir réglé ce problème de cheminée,
M. Mai, un jour de forte pluie, fait une nouvelle constatation désagréable :
les eaux pluviales provenant de la toiture du bâtiment de Mme Kilt s’écoulent
sur son propre toit, ce qui provoque la saturation de ses gouttières.
4/ M. Mai vous demande de lui expliquer
les règles applicables en matière d’écoulement des eaux pluviales.
Sur le terrain de Mlle Euplet sont implantés,
à environ 0,70 m de la limite séparative, trois vieux charmes. Les hautes
branches de ces arbres débordent largement au-dessus de la limite séparative,
plongeant dans la pénombre le jardin de M. Mai. En outre, les fortes racines
des arbres poussent le mur de clôture de M. Mai, provoquant sa fissuration.
5/ M. Mai vous demande de lui expliquer ses droits.
Ayant trouvé un emploi intéressant à l’autre
bout de la France, M. Mai décide de vendre sa maison. Il consent une promesse
de vente à M. Dicton, au prix de 150 000 euros.. Son notaire transmet le 3
mars 2003 une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en mairie de Cérisy.
Le 6 mai 2003, M. Mai reçoit du maire une décision de préempter la maison
au prix de 100 000 euros., « en vue de la réalisation d’une crèche municipale.
6/ Surpris, M. Mai vous demande comment réagir.
