Interview d'Alain Béchade
Mardi 16 mars 2004 à 18 h 00 Interview réalisée par Ludovic Contin et Thibault Lacheteau

   Quel est votre parcours professionnel ?

J’ai commencé comme juriste d’entreprise avant de venir à dans l’immobilier par hasard en commençant chez bourdais pendant 9 ans. Puis je suis devenu promoteur de 1985 jusqu’à 2000, d’abord chez Georges v (ex Ferinel), puis ensuite dans une société que j’ai rachetée en 94, Interconstruction. Depuis 2001, je suis le Président d’Atis Réal.

Je suis, par ailleurs, professeur à l’ICH depuis la rentrée 85 où j’ai succédé à Patrick Simon qui avait assuré le cours pendant 3 ou 4 ans avant moi.

Nos métiers de l’immobilier ont évolué de l’immeuble seul à l’immeuble auquel s’ajoute un service et aujourd’hui au service internationalisé dont l’immeuble. C’est-à-dire qu’aujourd’hui ce qui a le plus évolué c’est ce qui est autour de l’immeuble plus que l’immeuble lui même.

   Votre cours a-t-il suivi l'évolution que l'immobilier a connue ?

Mon cours a beaucoup évolué puisqu’il était très axé au départ sur la connaissance de l’immobilier d’entreprise dans son aspect assez classique : transaction, gestion d’immeuble puis on l’a fait évoluer avec l’émergence de la financiarisation de l’immobilier et de l’économie immobilière qui sont des pôles de plus en plus importants.

En effet, on est passé d’une bipolarisation à une tripolarisation des actifs.

Auparavant, c’était assez simple il y avait les actions et les obligations. Quand les unes montaient les autres descendaient et réciproquement ; puis, petit à petit, on s’est aperçu que lorsque les actions montaient les obligations pouvaient aussi monter. Enfin, est apparu la montée en puissance de l’actif immobilier qui s’est extrêmement financiarisé mais qui a une particularité : l’immeuble ne voyage pas au contraire de la propriété !

L’enseignement de l’ICH colle à l’évolution de nos métiers et ce qui est important c’est son adaptabilité.

   Cette financiarisation de l'immobilier est elle liée à la crise des années 90 ?

Elle n’est pas liée mais son arrivée en France a été un moyen de résorber la crise. Pendant les années 60, 70 et 80 on avait cultivé le mythe qu’un immeuble avait une valeur intrinsèque, ce qui n’existe pas en réalité car c’était oublier les facteurs exogènes

On a remis au goût du jour, poussé par les américains, la fameuse théorie de la valeur actualisée nette qui est d’ailleurs une théorie française qui date de l’entre les deux guerres. C’est cette financiarisation qui fera de l’immeuble un actif.

La financiarisation va montrer toute sa puissance au moment de la crise mais on entre aujourd’hui dans une nouvelle phase. Il y a eu la phase de l’immeuble triomphant, la phase de la finance triomphante et on entre dans la phase de l’analyse immobilière triomphante. On ne peut pas raisonner avec des TRI magiques sur du long terme sans tenir compte du contexte d’économie cyclique, qu’un bail sur 15 ans ne vous a jamais protégé d’une faillite du locataire etc.…

On reprend conscience de l’importance de la connaissance locale : du site, de la ville, du marché dans lequel se situe l’immeuble, des dispositions fiscales juridiques, économiques dans lequel il s’inscrit.
Au départ on traduisait le site par son aspect physique alors qu’aujourd’hui il faudrait aussi le traduire par son environnement économique, social, juridique, administratif et fiscal.

Cette évolution va permettre l’émergence des métiers d’analystes immobiliers

   Quelle est la place des investissements français par rapport aux investissements étrangers en France ?

Ils sont très en retard. Le marché français a montré une assez grande résistance au ralentissement économique. Le marché parisien est devenu le plus important des capitales européennes. Londres est redescendu à la 5ème place.

Il y a un important flux d'argent apporté par des sociétés qui souhaitent investir en France. Or La gestion de l'abondance est plus difficile à gérer que la rareté. Il ressort par exemple du Mipim qu'il y a plus d'argent que de produits disponibles. On trouve 20 milliards d'euros disposés à s'investir en immobilier d'entreprise en France mais on ne trouve pas plus de 8 milliards de disponibilité.

Pour y remédier, le gouvernement français pourrait réalimenter ce marché avec la privatisation du patrimoine de l'état.

   Concernant le financement des retraites, l'immobilier est il un bon placement ?

En vu de leur retraite, beaucoup de gens vont vouloir capitaliser. Le nouveau régime des SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) va attirer des capitaux.

L'externalisation du patrimoine des entreprises privées est assez faible pour des raisons fiscales (en particulier sur la plus value) lorsqu'elles vendent et du fait de l'abondance d'argent à faible coût.

Les régimes SIIC (les french REITs : Real Estate Investment Trusts), concernent des placements immobiliers en vue de la retraite. Ils sont peut être une solution pour la retraite parce que traditionnellement l'Europe du nord (les anglons saxons) aiment les actions et l'Europe du sud (les français) aiment les obligations ils offrent un compromis !

Les REITs ont l'avantage d'offrir des rendements réguliers qu'ils soient annuels ou trimestriels.

   La conjoncture en France est elle favorable à l'immobilier ?

Oui elle est favorable, mais il faut savoir qu'il y a des taux de rendement jusqu'où ne pas aller.

Par ailleurs on observe une rareté de produits neufs en région Ile de France car on a très peu construit, mais il y a quand même un volume de m2 de seconde main disponible. On est dans un marché attractif, mais il ne faut pas faire d'erreur. Le marché est sain mais pas facile.

   Les investisseurs français sont ils à l’étranger. ?

Peu. Les sociétés foncières se sont rachetées ou se font racheter comme Sophia et sont très peu intervenues sur le marché alors qu'elles pouvaient lever des capitaux. Ce sont les fonds américains et allemands qui ont fait ce que les français auraient du faire et c'est dommage.

   Vous êtes rentré chez Auguste Thouard, vous avez été ensuite Atis real vous êtes depuis quelques semaines affilié à BNP Paribas. Quel est votre nom aujourd'hui ?

C'est encore Atis Real Augste Thouard en France mais c'est Atis Real en Europe.

   Est-ce que la prise de participation de BNP Paribas dans votre entreprise n'est pas un retour vers les grands groupes immobiliers et n'est on pas en train de refaire les erreurs du passé ?

Les grands groupes immobiliers que l'on a pu connaître étaient essentiellement liés à la promotion comme OTH, SACI. Au départ, les erreurs sont venues des activités de production industrielle que sont les activités de promotion et des marchands de biens qui faisaient de la surenchère.

BNP Paribas exerce plusieurs métiers dont la promotion avec Meunier Promotion mais qui n'est pas son métier principal. Son ambition est au contraire de se réorienter vers les services plutôt que vers la promotion afin de ne pas faire cette erreur qui serait de se dédier uniquement à la promotion qui est une activité cyclique par essence.

BNP Paribas se retrouve à la tête de Meunier Promotion, d'une foncière Klépierre Cégécé, d'Antin Vendome pour la gestion d'actifs et de Comadim pour la gestion d'immeuble. Le Consulting est maintenant représenté avec l'arrivée d'Atis Real France, puis Europe. C'est une complémentarité des métiers qui tend vers l'équilibre.

   Le bilan de 2003 a été positif?

On a augmenté notre CA de 6 % avec 271 millions d'euros.

   Et vos prévisions de 2004 ?

Du fait du nouveau périmètre européen, on table sur 350 millions d'euros dont 300 millions d'euros rien que pour l'immobilier d'entreprise en France et en Europe. Mais nous sommes aussi présents au delà du marché européen. Nous avons des alliances en Chine, en Amérique du nord et en Extrême Orient.

   Pouvez vous nous parler du label Chartered Surveyor attribué à Atis real ?

La licence Société de Chartered Surveyors a été donnée au périmètre Atis Real Auguste Thouard, Atis Real Habitat Foncier et Atis Real Expertim. C'est la première fois en France. C'est un label qui est donné aux sociétés dont les dirigeants sont essentiellement des Chartered Surveyors et qui adoptent ses règles de conduite. Ces trois entités sont toutes dirigées par des Chartered Surveyors.