Interview d'Alain Béchade

  Interview de Monsieur Jean-Pierre Raynal

  Interview de Denis François, Président de CB Richard Ellis Bourdais Valuation.
Propos recueillis par Antoine Brecher et Thibault Lacheteau

   Quel est le bilan de l'année 2004 ?

L'année 2004 aura été globalement une bonne année immobilière avec un marché très actif. Les experts immobiliers ont été très occupés cette année.

Sur le marché de l'investissement, notamment, en matière d'immobilier d'entreprises, on a pu noter une très forte demande des investisseurs à la fois français et étrangers qui ne trouvent pas forcément les produits qu'ils recherchent. Ceci explique que, sur un certain nombre de produits, il y ait eu une relative montée des prix et une baisse corrélative des taux de rendement et de capitalisation.

Pour l'immobilier de logement, cette année a été marquée par un grand nombre de ventes à la découpe avec pour conséquence en fin d'année l'introduction d'un amendement concernant la restriction du régime Marchand de Bien et les abattements à consentir au locataire par année de détention.

L'immobilier en bourse a également flambé pour deux raisons. Tout d'abord, c'est une valeur refuge : la bourse même si elle s'est améliorée est restée relativement incertaine. D'autre part, il y a un réel attrait pour le nouveau régime des SIIC .

   Quelles sont les perspectives pour l'année 2005 ?

Sur le marché résidentiel, il semble que l'on ait atteint un pic et nous n'attendons plus de très fortes hausses des loyers et plus encore des valeurs vénales dans les mois qui viennent.

Pour l'immobilier d'entreprises, nous abordons l'année 2005 avec optimisme. La vrai question est : va-t-on avoir une augmentation de l'offre de nature à satisfaire l'appétit des investisseurs? Je n'en suis pas complètement convaincu. Les investisseurs cherchent en général des produits sans risque, c'est à dire des immeubles loués. Suivant que l'on présente un revenu avec un produit immédiat ou avec un revenu un peu plus hypothétique, le comportement de l'acheteur est radicalement différent. Il y a une voracité pour l'immobilier d'entreprises qui est très forte aussi bien de la part de nos clients français que de nos clients étrangers. Il y a eu plus de 13 milliards d'euros de ventes dans l'immobilier d'entreprises en 2004. En 2003, nous étions à 9-10 milliards.

   La mise en vente d'une partie patrimoine immobilier de l'État a-t-elle eu une incidence ?

Pour le moment non car l'État a vendu très peu de chose. Il a pris du retard dans son programme de cession du fait de certains arbitrages. Il avait envisagé de vendre pour 400 millions d'euros pour 2004. Pour le moment, on est loin du compte. Les choses devraient s'accélérer en 2005. Mais l'État va-t-il vendre dans le cadre d'opération d'externalisation donc avec un revenu ou vacant ?

   Observe t-on toujours ce mouvement d'externalisation des entreprises?

La tendance à l'externalisation reste forte. Certes, il n'y a pas eu de grandes opérations comme en 2001 avec France Telecom, EDF, etc...qui portaient sur des centaines d'immeubles mais on a eu beaucoup d'opérations portant soit sur des immeubles individuels soit sur des paquets d'une dizaine d'immeubles où les utilisateurs vendaient parfois avec eux dedans.

   Y a-t-il un écart entre l'estimation des experts et le prix de vente ?

Ces dernières années, les statistiques de l'IPD portant sur les patrimoines institutionnels montrent que, de manière générale, les investisseurs ont vendu leur patrimoine soit un peu soit très au-dessus des valeurs d'expertises et ce dans un délai qui est de l'ordre d'un an après la date d'évaluation. Ce n'est pas choquant dans la mesure où un expert auquel on ne demande pas d'évaluer un immeuble par appartement dans cadre d'une vente à la découpe, l'évalue pour une vente en bloc soit à un prix au m² inférieur en raison des contraintes de rendement. De plus, même quand l'expertise est réaliser dans l'optique soit d'une vente à la découpe soit d'une vente en bloc les prix au m² ont crû de façon extrêmement forte ces 5-6 dernières années sur Paris et la région parisienne, comme en province. Dans certain cas, il y a même eu un rattrapage en province avec des hausses spectaculaires parce qu'on partait de plus bas. Ce fut par exemple le cas à Marseille.

   Utilise-t-on toujours les mêmes méthodes pour l'estimation des biens immobiliers ?

Ce sont toujours les mêmes méthodes qui sont utilisées, soit de façon cumulative, soit alternative suivant le type de bien ou suivant le type de question posée : comparaison, revenu, cash-flow . Il n'y a pas eu de changements majeurs. Mais nous réalisons davantage d'estimations en coût de remplacement (c'est à dire valeur vénale du terrain, valeur à neuf des constructions et dépréciation pour vétusté, obsolescence de la valeur des constructions) du fait des nouvelles normes IFRS car c'est un des moyens d'approche de la valeur pour de l'immobilier spécialisé.

   Comment se déroule la mise en place des nouvelles normes IFRS ?

Elle a commencé chez nos clients. Il subsiste des incertitudes sur l'application de ces normes. Elles sont, en effet, très interprétatives et n'entrent pas toujours dans les détails. Pour l'immobilier, nous ne disposons que de quelques recommandations. Les IAS 16 et 40 nous ont donné pas mal de soucis cette année car elles offrent une série d'options qui ne se traduisent pas exactement par le même résultat ou qui n'ont pas la même incidence du point de vue de l'appréciation des actifs. Nous sommes dans une période de rodage, il faudra 2 ou 3 ans pour que tout cela soit un peu plus homogène. Les normes IFRS ont deux buts principaux : que les comptes consolidés pour les sociétés cotées reflètent le plus fidèlement possible la réalité économique de l'entreprise et que la présentation des comptes d'un pays à l'autre, d'une entreprise à l'autre soit plus homogène. Les buts sont-ils atteints aujourd'hui? A mon avis, pas encore.
Une autre norme fait couler beaucoup d'encre : l'IAS 17 qui concerne les contrats de location. Si un contrat correspond à certain nombre de critères, il s'agit d'un contrat de location financement. Le véritable propriétaire est alors le locataire car on met à la charge et au bénéfice du locataire l'ensemble des risques et des profits futurs de l'immeuble. Il doit remettre à son bilan la valeur de l'actif et provisionner en dette les loyers qu'il s'est engagé à payer pour la durée du bail. Je ne pense pas que cela empêche les entreprises d'externaliser mais il est vrai que, dans certains contrats, si on veut éviter cette reconsolidation, il faudra être attentif aux clauses du contrat, à sa durée etc…

   Fait-on une distinction entre l'immeuble occupé par le propriétaire et l'immeuble de placement ?

Pour simplifier, avec un immeuble d'exploitation on se situe davantage dans une optique de prix de revient, avec les immeubles de placement on suggère plus aux investisseurs de se placer plutôt en valeur de marché dont les variations sont directement impactées dans le compte de résultat.

   Comment se porte CBRE Bourdais-Richard Ellis ?

Nous terminons notre première année de fusion. La fusion au niveau mondial a été décidée en juillet 2003. Au niveau français, elle n'est intervenue réellement qu'au 1er janvier 2004. Nous avons fait un bon exercice en 2004 en matière d'expertise et dans d'autres domaines, notamment, en matière d'investissement. La caractéristique de CBRE après la fusion de 2003 est sa présence mondiale qui permet de fournir à nos clients une prestation coordonnée et homogène c'est à dire traitée de la même manière sur le plan des méthodes, des standards. L'envergure mondiale du groupe va nous amener à travailler avec des sociétés, pas seulement européennes, mais au-delà de l'Europe. Nous travaillons déjà beaucoup avec nos confrères américains. En matière d'investissement, nous traitons avec beaucoup d'investisseurs étrangers en France, mais nous n'avons pas encore beaucoup d'investisseurs français à l'étranger. Nos foncières, nos SCPI ont assez peu d'investissements immobiliers en dehors de France. Il y en a peut-être un peu plus chez les assureurs mais cela reste très limité par rapport à ce que l'on peut voir chez nos collègues européens. Cela va-t-il changer demain : je pense que oui.